Guía para el alquiler de apartamentos
A continuación presentamos una guía para el alquiler de apartamentos con los pasos a seguir para evitar posibles contratiempos
Es aconsejable suscribir un contrato de arrendamiento por temporada ya que no se trata de un arrendamiento para servir de vivienda permanente al arrendatario. Este tipo de contrato no está sujeto a las limitaciones que, a favor del inquilino, establece la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), ya que se rige primordialmente por la voluntad de las partes.
Como indica la LAU de 1994, las partes podrán obligarse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato. En éste deberá constar: la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las cláusulas que las partes hubieran acordado. Si no se hace por escrito, es aconsejable guardar pruebas de la relación (por ejemplo, el resguardo de la transferencia al arrendador, etc.
Ventajas e inconvenientes sobre el alquiler
- Permite el acceso a una vivienda por un periodo determinado, frente al largo y complicado proceso que puede resultar la compra.
- El propietario está obligado a hacer un contrato de una duración mínima de cinco años, lo que aporta estabilidad durante ese tiempo (salvo que vaya a usar el inmueble como primera vivienda).
- El desembolso de capital es menor a corto plazo y no hay que hacer frente a tantos impuestos y papeleo como cuando realizas una compra.
- Es una decisión que requiere menos compromiso. Proporciona más libertad porque puedes irte cuando quieras (si no puedes hacer frente a la mensualidad, puedes dejar esa casa y alquilar una más barata). Normalmente, se suelen hacer contratos de mínimo un año.
- No tienes responsabilidades sobre los desperfectos y daños del inmueble (salvo los de uso) y tampoco tendrás que asumir gastos de la comunidad o derramas.
- En la actualidad, el Estado proporciona ayudas al alquiler, aunque sólo para menores de 30 años.
- No puedes realizar obras en la vivienda, salvo que el propietario te dé permiso por escrito para ello.
- Tendrás que hacer frente a los desperfectos y daños por el uso que se generen en el inmueble.
- Podrás perder la fianza si el casero considera que, cuando vayas a abandonar el inmueble, está en mal estado.
- Es muy probable que el propietario te pida un aval bancario de 6-12 meses, lo que supone inmovilizar esa cantidad.
Aspectos fundamentales para el alquiler
A la hora de buscar casa hay que tener en cuenta muchos factores distintos para no llevarse sorpresas de última hora. Sabemos que es probable que no dispongas de demasiado tiempo, por eso, hemos elaborado una lista para que la búsqueda de casa te resulte mucho más fácil y no se te olvide ni el más mínimo detalle.
1. LA ZONA:
La elección de la zona es una de las decisiones más importantes. Además de que responda a tus preferencias, tienes que tener en cuenta la posible futura revalorización de la vivienda. Por eso, es conveniente que te fijes si la zona está dotada de los siguiente equipamientos:
- Centro médico.
- Zona infantil.
- Parques.
- Colegios cercanos.
- Supermercados, mercados o tiendas de cercanía en la zona.
- Que esté bien comunicada, tanto por carretera como por transporte público (metro y autobuses).
- Aparcamientos.
- Equipamientos deportivos: gimnasio, sauna, polideportivo...
- Obras previstas en la calle.
2. EL PRECIO
En el caso de que sea una compra, ten siempre en cuenta que al precio de la vivienda hay que sumarle una serie de gastos adicionales procedentes de impuestos y trámites relacionados con la compra del inmueble. Normalmente se suelen aproximar a un 10% del valor de la vivienda
En el caso de que sea un alquiler, ten en cuenta que inicialmente tendrás que un mes de fianza, la constitución del aval (supone tener inmovilizados el número de meses que te pidan de aval por el total del alquiler. Suelen ser seis meses aunque te pueden pedir un año como máximo).
No dediques más del 30-40% de tus ingresos a pagar la hipoteca o a la mensualidad del alquiler. Ten en cuenta que con el restante tendrás que pagar la luz, el agua, el gas, el IBI, la cuota de la comunidad de vecinos, el teléfono, el seguro, colegios, el coche (si lo tienes) o el transporte público... y también necesitarás dinero, al menos, para comer.
3. OTROS CRITERIOS DE BÚSQUEDA:
Antes de comenzar a buscar haz una lista de tus requisitos imprescindibles en una vivienda en cuanto a dotaciones y equipamiento. Te servirá para filtrar muchas viviendas que no te interesan. Puedes tener en cuenta todos estos detalles:
En la vivienda o Altura del piso (ático, sótano, último piso...)
- Si es exterior, interior dando a jardines, interior con luz...
- La orientación.
- La distribución: número de habitaciones, cuartos de baño, estancias independientes...
- Cocina amueblada o con electrodomésticos.
- Calefacción central o individual.
- Gas Natural.
- Aire Acondicionado.
- Terraza, balcón o jardín.
- Vistas.
- Techos altos.
- Armarios empotrados.
- Chimenea.
- Gasto mensual de la comunidad, en el caso de que vayas a comprar.
- Derramas previstas y obras.
- Ascensor.
- Portero físico o automático. Número de vecinos.
- Año de construcción.
- Si está rehabilitada o necesita obras.
- Si la instalación eléctrica y de cañerías es reciente.
4. LA VISITA
Una vez que ya has elegido las viviendas que cumplen con tus expectativas, es hora de ir a visitarlas. Es importante que en el tiempo que dura cada visita prestes mucha atención a los detalles y compruebes que la casa cumple todos tus requisitos. Anota los comentarios (positivos y negativos) que te sugiera cada lugar de la casa y fíjate en detalles como estos:
- Comprueba la superficie real del inmueble: los metros anunciados suelen ser los construidos (no los útiles) y pueden incluir zonas comunes. Pregunta también la superficie útil y si quieres compruébala midiendo con un metro. Si la vivienda te interesa de verdad tendrás que solicitar una nota simple al registro de la propiedad, donde, entre otros, figurará la superficie.
- Analiza la distribución: haz unas fotos y un pequeño croquis. Te resultará muy útil a la hora de recordarla y te dará pistas sobre posibles cambios en la distribución. Toca las paredes para comprobar si los muros son de carga y no los puedes tirar.
- Revisa los puntos claves de la estructura: para saber si hay grietas, humedad u otro tipo de desperfecto. No te olvides tampoco de los acabados, del estado de la pintura, el suelo, las ventanas, puertas...
- Comprueba que todas las instalaciones están en buen estado y funcionan correctamente: abre los grifos, pon el calefactor a funcionar, enciende el aire acondicionado, toca los radiadores...
- Iluminación, ventilación y orientación: la luz puede ser un factor decisivo. Te recomendamos que visites el inmueble durante el día y solicites que estén todas las persianas de las habitaciones abiertas para comprobar el acceso de luz. Comprueba también que la cocina y baños están bien ventilados.
- Comprueba el estado general de la finca: puede que no haya derramas pendientes de pagar por reformas, pero si la finca está en mal estado o necesita un reforma para pasar la ITE te puede tocar a ti. Habla con el portero (o el presidente de la comunidad en caso de que no lo haya), él te puede informar sobre el estado del inmueble y la comunidad de vecinos.
- La zona donde está situado el inmueble es muy importante: recorre los alrededores de la finca, comprueba su accesibilidad, la existencia de zonas que puedan interesarte (comercios, zonas verdes, servicios sanitarios, colegios, transporte público...). También te recomendamos que visites el inmueble en horario nocturno para evitar 'sorpresas' de última hora como la presencia de discotecas o locales ruidosos en la zona.
- Comprueba si la vivienda es ruidosa con ventanas abiertas y cerradas: tráfico, bares, obras...
- Si alguna ventana da al patio, es recomendable comprobar si éste desprende malos olores o no.
5. CONTRASTA EL PRECIO
Para saber si la cantidad que te piden por la vivienda es el valor real del inmueble o está por encima del mercado, tienes dos opciones:
- La primera, averiguar el precio medio por m² construido en esa misma zona y compararlo con el precio ofertado. Ten en cuenta que las viviendas de obra nueva siempre son más caras que las de segunda mano para una misma zona. Hay diferentes fuentes de información sobre precios: informes de sociedades de tasación, de entidades financieras...
- La otra opción, más rápida y práctica, es que utilices la herramienta de Análisis de precios que hemos desarrollado en Ivive. Se trata de una herramienta fácil de utilizar que analiza miles de inmuebles reales, tiene en cuenta con mucha precisión la zona exacta en la que se encuentra el inmueble y evalúa sólo viviendas muy similares a la que estás valorando.